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房企1月发债超千亿 融资成本处于高位
2019-02-19 15:43:52  来源:  网易

克而瑞地产研究中心12日公布的数据显示,1月份房企境外债发行占比最大,为67.6%,发行规模为740.4亿元,环比增加了141.9%,主要是因为中国恒大、碧桂园和禹洲地产等企业发行了大额的境外优先票据;而月内公司债发行规模则有所下降,1月房企公司债发行额为178.4亿元,环比减少了19%。

房企1月发债超千亿 多数为借新还旧

房企1月发债超千亿 多数为借新还旧

1月份,房企发债量创下新高。

2月12日,克而瑞发布研报称,2019年1月,房企境内外发债总量为1095.79亿元,环比上升91.8%。其中,境外债发行规模为740.4亿元,环比增长141.9%。

“房企发债总额环比大幅增长,是由于今年初政策层面略有放松,促使房企加紧融资,以免错过政策窗口期。”上海一家房企高层告诉时代周报记者,楼市未来量、价均在不穿透下限、不突破上限之间小幅波动,楼市横盘的关键因素之一就在于资金流量,只要房地产行业现金流整体保持基本稳定,楼市就不会大起大落。因此,未来房企融资将会时松时紧、整体稳定。

虽然房企融资环境得到改善,但其运营环境仍存诸多挑战。中信证券陈聪指出,房企销售压力加大的风险不可忽视,尤其是在三四线布局较多,且集中在2017年后大规模拿地(从而使得地价过高)的房企,风险尤大。

房地产与金融资深评论人黄立冲告诉时代周报记者,今年房企自身的经营性现金流对比2018年会进一步恶化。黄立冲指出,一方面各地方政府明确要“稳地价、稳房价、稳预期”,要求房价既不能升、也不能降,所以部分房企“以价换量”的经营策略较难实现。另一方面,持观望态度买房人群越来越多,也导致房企库存去化压力更大。

融资成本处于高位

在融资端,虽然今年房企总体发债环境相较2018年宽松,但其发债成本却仍处于高位。

克而瑞数据显示,2019年1月房企平均发债成本为6.98%,境外债融资成本达7.86%。对比2018年数据(统计85家典型房企),当年房企新增融资成本为6.4%,境外债券平均成本为7.08%,

具体到企业,1月份融资成本最低的为招商蛇口发行的一笔15亿元超短融,利率为2.98%,而当代置业在1月9日发行的境外优先票据,利率高达15.5%。此外,时代地产在1月28日发行一笔11亿元公司债。票面年利率为7.5%。华夏幸福基业在1月30日发行的5亿元公司债(简称“19华控03”),利率为8.2%。美的置业在1月3日发行10亿元公司债券,票面利率为7.00%。

“目前债券融资市场更多以大房企为主,中小房企很少有机会,因此,他们的资金状况更加紧张。”上海一家房企高层告诉时代周报记者,不同的房企融资逻辑不同,大房企融资渠道多、信用等级高、融资成本低,从银行贷款到票据、发债、基金、同股同权、小股操盘等,不一而足,关键不在于能否融到资金,而是控制资金成本。

“而中小房企只要能融到钱就可以活下去,但如果融不到钱,就可能现金流断裂;即便能融到钱,如果资金成本过高,则不仅损失利润,甚至可能导致巨亏。”上述高层表示,过去两年三四线城市去库存,拯救了大量中小房企,未来不会再有这样力度的政策刺激,中小房企融资将越来越难,退出地产江湖的步子将越来越快。

“近期房企频繁的融资动作,其实多数是借新还旧,而不是新的融资,现在基本上要借新的融资,依然相当困难。”黄立冲告诉时代周报记者,目前国家发改委对企业“借新还旧”还是持鼓励态度。

1月11日,佳兆业拟发行1亿美元可换股债券用于偿还部分于2019年2月及3月到期的未偿还银行及其他借款。1月21日,富力地产发行2019年度第二期超短期融资券,其中70%将用于偿还金融机构借款,具体涉及22笔有息借款。1月22日,世茂股份发行20亿元公司债,拟用于偿还2019年到期16世茂G1公司债券。1月24日,荣盛地产发行11.67亿元公司债券,用于偿还公司借款、调整公司债务结构。

随着房地产企业销售增速下滑和偿债高峰的来临,房企融资步伐加快,融资成本继续结构性分化,“优质”房企受到鼓励,融资边际改善,中小房企被迫放缓拿地速度,市场分化进一步加剧。预计2019年,融资监管仍保持收紧状态,融资成本继续结构性分化,房企宜加快去杠杆、降负债,促进企业稳健发展。